Период конца XIX — начала XX вв. вошел в историю как промышленная революция. Сильный рост промышленного производства оказал огромное влияние и на архитектуру страны.
Развивающийся капитализм старался усилить свое социальное и политическое влияние с помощью старых архитектурных форм. Однако эклектизм не находит признание в обществе, которое привыкло к практичности во всем и даже в архитектуре. Во второй половине XIX века архитектура становится более рационализованной, главной особенностью которой является практическое использование зданий. Бурное развитие промышленности требовало быстрого строительства зданий, что способствовало ускоренному установлению новых стандартов и развитию строительных технологий, в частности, металлический каркас, который стал основой при строительстве всех зданий того времени. Интересно, что экспрессионизм в архитектуре США того времени встретить сложно, этот стиль архитектуры пришел сюда гораздо позже, во второй половине ХХ века.
Особого размаха достигает градостроительство. Сосредоточение бизнеса в Нью-Йорке привело к разрастанию «каменных джунглей» в центре города и созданию искусственного острова Манхеттен. Этот период истории ознаменован, как эра небоскребов, которые возводились с невероятной скоростью.
К концу XIX века появился еще один крупный индустриальный мегаполис — Чикаго. Будучи крупнейшим транспортным узлом, этот город положил начало современной архитектуре США. Это связано с огромным пожаром, который в 1871 году практически уничтожил Чикаго. Отцом новой архитектуры стал Луис Генри Салливан, молодой архитектор из компании Адлера. В своих проектах высотных зданий Салливан пытался совместить форму здания с их логикой и функциональностью.
В период восстановления Чикаго здания возводились на металлическом каркасе, что позволило отстроить город за невероятно короткий промежуток времени. Высокая стоимость аренды земли вызвала развитие высотного строительства. Большое количество многоэтажных зданий подтолкнуло инженеров и архитекторов на создание первых лифтов, что стало своего рода шагом в новую архитектурную эпоху.
Идея Салливана заключалась в том, чтобы отказаться от облицовки фасада, а вместо этого использование крупных остекленных проемов. Он стремился воплотить в здании современные технологические решения, которые могли расширить функциональность зданий. В дальнейшем это легло в основу функционализма. Салливан один из первых архитекторов, которые начали использовать подземный этаж для парковки автомобилей.